近年、日本の不動産市場では、外国籍の個人や企業による物件購入が増加しており、特に中国国籍の個人が代表を務める不動産会社がマンションのオーナーとなり、従来の家賃を大幅に引き上げる、あるいは民泊（無許可の場合も含む）への転用を試みるなどの事案が社会的な注目を集めています。 このような動きは、日本の不動産市場の国際化が進む一方で、居住環境や社会秩序に新たな課題をもたらしています。

日本の不動産における外国人オーナーの取得割合

国土交通省が2020年に実施した海外投資家アンケート調査によると、日本の不動産市場における外国人投資家による取得割合は34%に達し、金融危機以降で最大を記録しています。 地域別の購入割合では、アメリカからの購入が以前から高い割合を占めていますが、2010年以降は中国や香港からの購入が増加傾向にあります。

特に、湾岸エリアのタワーマンションにおいては、外国人の購入割合が高いことが報告されています。 東京都中央区の勝どき、晴海、月島エリアの販売価格1億円以上のタワーマンションを対象とした直近1年間の調査では、外国人の所有権移転比率が約30%に上るという結果が出ています。 北海道のニセコや富良野、長野県の白馬といったリゾート地では、ホテルコンドミニアムへの外国人投資が活発です。

また、賃貸物件においても、マンションに居住する外国人として中国、ベトナム、韓国の出身者が多く、永住者（27%）は分譲マンションの購入を選択する傾向があります。 三井住友トラスト総合研究所の調査によると、これらの傾向は今後も継続すると予測されています。

なぜ外国人（特に中国人）は日本の不動産に注目するのか

外国人が日本の不動産に注目する理由は多岐にわたりますが、特に中国人投資家の動機には以下のような要因が挙げられます。

1. 世界的に見て割安な価格と高い利回り

世界の主要都市と比較して、東京の高級住宅のマンション賃料は相対的に安価です。 例えば、東京の賃料を100とした場合、ニューヨークやロンドンは約2.6倍、香港は約2倍、シンガポールは約1.6倍に上ります。 日本の不動産は物件価格が比較的割安であるにもかかわらず、利回りが良好であると評価されています。

2. 円安傾向の継続

円安が進むことで、海外からの投資家にとって日本の不動産が割安に感じられ、購入意欲が高まっています。 CBREの不動産マーケットアウトルック2024によれば、この傾向は今後も継続すると予測されています。

3. 少ない購入・保有規制と永久所有権

日本は、外国人が不動産を購入する際に国籍に基づく制限がほとんど設けられておらず、日本人と同じ条件で取引が可能です。 これは、外国人による土地所有を禁止したり制限したりする国が多い中で、日本が非常に寛容な立場を取っていることを意味します。

中国では土地の所有権が国家または農民集団に属し、個人は通常70年間の土地使用権しか得られないのに対し、日本では土地の所有権が永久的であるため、中国人投資家にとって非常に魅力的です。 日本の土地を所有することは、中国人にとって一種のステータスともなっています。

4. 政治的・経済的な安定性

日本は政治的に安定しており、経済も比較的安定しているため、安全な投資先として評価されています。 中国国内の経済情勢が不安定な場合、資産を分散させる目的で海外不動産を購入する傾向が強まります。 中国政府による汚職摘発などの強権化や経済失速も、資産を海外に移管する動機となっています。

5. 生活環境の良さ、教育・医療水準の高さ

日本は治安が良く、清潔で住みやすい環境が整っています。 また、日本の教育システムや医療サービスは世界的に高く評価されており、子どもの教育や家族の安全を重視する富裕層にとって魅力的です。

6. ビザ取得の容易さとの関連

不動産購入が投資・経営ビザ取得の条件に含まれることがあり、これにより日本での長期滞在や将来的な永住権の取得が容易になる場合があります。 不動産所有が他のビザカテゴリー（特定技能ビザや高度専門職ビザなど）の信用度を高める可能性もあります。

7. 地理的・文化的な近さ

日本と中国は地理的・文化的に近く、親しみやすさがあります。 日本には中国語を話すコミュニティやサービスも多く、生活しやすい環境が整っていることも利点です。

外国人オーナーとの賃貸トラブルと課題

外国人オーナーの増加に伴い、賃貸物件をめぐるトラブルも報告されています。

不当な家賃値上げと民泊への転用

日本の借地借家法では、経済状況の変動や近隣の同種建物の賃料との比較に基づいて家賃増額が認められますが、法的な根拠や合意なく一方的に家賃を増額する行為は「不当な家賃値上げ」に当たります。 しかし、外国人オーナー、特に中国系オーナーが、既存の住民を追い出し、高収益の民泊に転用する目的で、家賃を2倍や3倍に引き上げる事例が頻繁に発生しています。

これらの民泊は、住宅宿泊事業法に基づく届け出をしていない「無許可営業」の可能性が高いと指摘されています。 これにより、残された住民は騒音、ゴミ、不審者の出入りといった問題に直面し、住環境が悪化しています。 家賃値上げに際して、オーナー側が根拠資料の提示を拒否したり、エレベーターの使用を禁止するなどの嫌がらせを行うケースも報告されています。

言語・文化・商慣習の違いによる問題

外国人オーナーが日本の法律や商慣習、賃貸ルール（例：借地借家法の正当事由、騒音、ゴミ出しルール、共用部の使い方、無断転貸、無断同居、部屋の改造など）を十分に理解していない場合があり、これがトラブルの原因となります。

賃貸管理会社が海外オーナーの対応を嫌がる理由の一つとして、マネーロンダリング防止のための海外送金に対する金融機関のチェックの厳格化や、納税管理の複雑さが挙げられています。

実質的支配者の不透明性

不動産登記には特定目的会社（SPC）の名称しか出ないため、その背後にいる海外投資家の名前を隠すことが可能です。 これにより、犯罪者やテロリスト、反社会的勢力などが実質的な支配者であっても、取引相手が把握できないリスクがあります。

金融行動作業部会（FATF）は、マネーロンダリングやテロ資金供与対策として、法人の実質的支配者の透明性確保を各国に求めていますが、日本は依然として不十分との指摘を受けています。

日本の規制と今後の課題

現行の規制

日本では、国籍にかかわらず外国人も土地や建物を所有できます。 不動産取得税や固定資産税、所得税などの税金も日本人と同様に適用されます。

2022年9月20日に施行された「重要土地等調査法」は、自衛隊基地や原子力発電所などの重要施設周辺、および国境離島などの「注視区域」「特別注視区域」内の土地の利用状況を調査し、機能を阻害する行為を防止することを目的としています。 特別注視区域内の土地等の所有権移転契約には、事前に届出が必要です。 ただし、この法律は土地の取得自体を禁止するものではありません。

非居住者が日本の不動産を取得した場合、本人等の居住用目的など一定の要件に該当する場合を除き、取得から20日以内に日本銀行を経由して財務大臣に報告することが義務付けられています。 不動産仲介業者が代理で報告書を作成・提出することも可能です。

2024年4月からは、日本の不動産取得者が日本国内に住所を有しない場合、国内における連絡先となった者の氏名・住所などの登記が必要となります。

今後の課題と提言

今後の不動産市場の健全な発展のためには、以下のような課題への対応が求められています。

• 実質的支配者の透明性の向上：FATF勧告に従い、法人や信託の実質的支配者情報を強化し、登録簿の創設や公的機関、金融機関等からのアクセスを容易にする必要があります。これにより、マネーロンダリング対策だけでなく、経済安全保障や取引の透明性確保にも繋がると考えられています。
• 土地取得目的の規制導入：現在、日本は外国人による土地取得に甘すぎるとの指摘があり、住宅は居住者のためのものであるとの考えから、取得目的に応じた規制導入が求められています。
• 家賃値上げや民泊転用に関する規制：不当な家賃値上げや、住民を追い出して無許可民泊に転用する行為に対して、より厳格な審査制度や、民泊転用には住民合意または許認可制度を義務付けるなどの対策が必要とされています。
• 文化・慣習の理解促進とトラブル対応：外国人入居者に対する日本の生活ルールや賃貸借契約の重要事項の丁寧な説明、多言語対応のルールブックの作成、賃貸保証会社の活用、管理会社のサポートなどがトラブル防止に有効です。
• 国防動員法への懸念：中国の国防動員法は、有事の際に国外の中国人を軍事動員できるとされており、中国人所有の土地が日本の国防リスクに直結する可能性が指摘されています。水源地などの重要資源の海外流出への懸念も存在します。これに対し、外国人による土地取得の厳格な審査や、国防上重要な地域の土地購入禁止、あるいは中国企業へ土地を売却する日本人に対する重税措置を導入すべきだという意見も出ています。

外国資本による不動産投資は、市場の活性化や適正な価格形成、不動産の有効活用といったメリットをもたらす一方で、過度な資金流入によるバブルの懸念や、外国人居住者の増加に伴う新たな社会問題も孕んでいます。日本政府や関係業界は、これらの課題に対応しながら、持続可能でバランスの取れた不動産市場の構築を目指していく必要があります。